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Índice de Lotes Urbanos de Belo Horizonte

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O Índice de Lotes Urbanos de Belo Horizonte, do fundo do APCBH, foi revisado em mais um projeto cultural da Bios Consultoria. Nossa empresa é ligada em temas culturais!

O Arquivo Público da Cidade de Belo Horizonte (APCBH) guarda um fundo de 15 códices (livros manuscritos) sobre as transações dos Lotes Urbanos de Belo Horizonte. Bem conservados e sequentes, os códices datam de 1895 até, provavelmente, 1929. A revisão do Índice – uma planilha de Excel com 11.111 dados – é mais um projeto cultural apoiado pela Bios Consultoria.

Por que revisar o Índice de Lotes Urbanos de Belo Horizonte?

O Índice dos Lotes Urbanos, disponível hoje em meio físico no APCBH, trazia, entretanto, algumas inconsistências, como imprecisão na grafia dos compradores e vendedores; ausência de algumas datas ou de referências dos lotes. Chegamos a este Índice quando da pesquisa sobre a história do quarteirão da casa da rua Bernardo Guimarães, 441, bairro Funcionários, em Belo Horizonte. Ali funciona hoje a sede da Bios Consultoria.

Logo surgiu a ideia de propor ao APCBH um projeto para revisão do Índice e pesquisa sobre como se deu recolha desses códices, o sentido de tais manuscritos e sua datação. A proposta foi acatada imediatamente pelo Arquivo e foi desenvolvida com apoio da geógrafa, Marina Rozendo, a partir de junho de 2019, e supervisão da Bios Consultoria. Ao todo foram 352 horas de serviço empregadas na revisão do Índice.

Por quê se registrava a movimentação dos lotes urbanos de Belo Horizonte nesses códices?

A primeira pergunta que nos ocorreu foi sobre a razão da existência dessa série de códices, uma vez que já havia cartório em Sabará (município ao qual pertencia o antigo Curral del Rey) e na nova Capital. Por que a obrigação de um duplo registro: no cartório de imóveis e também nos códices? A resposta está, provavelmente, no chamado regime Torrens.

No Brasil, ele foi introduzido pelo decreto n. 451-B de maio de 1890, sob inspiração de Rui Barbosa, e regulamentado no mesmo ano, através do decreto n. 995-A, imediatamente após a proclamação da República. A ideia era combater as deficiências do registro cartorial e dar maior publicidade à compra e venda dos imóveis.

O regime Torrens determinava que as terras públicas alienadas, a partir da data do primeiro decreto, estariam sempre subordinadas ao regime Torrens, sob pena de nulidade da transação. É o que rezava o artigo primeiro do decreto n. 451-B. Mistério decifrado: as terras da nova capital eram públicas, sujeitas, portanto, ao regime Torrens.

A quem pertenciam os Livros de Lotes Urbanos de Belo Horizonte?

Como os 15 códices não trazem folha de rosto, fica mais difícil entender a quem pertenciam. Supomos que eram, inicialmente, da Comissão Construtora da Capital. Com a extinção dela, passaram, provavelmente, para a Prefeitura Municipal em razão do decreto n. 1.088/1897, que instituiu o Executivo municipal. Então, a partir dessa data, as terras de Belo Horizonte deixaram de ser estaduais e passaram a ser municipais.

Entrevista com antigo funcionário da Prefeitura de Belo Horizonte

Para esclarecer nossas muitas dúvidas, o pessoal do APCBH convidou, para se reunir conosco, um antigo funcionário, na Prefeitura desde 1984, conhecido pelo seu zelo na guarda e conhecimento sobre o patrimônio da cidade. O encontro com Júlio da Trindade Magalhães foi de fato esclarecedor.

Entrevista com o Júlio da Trindade Magalhães e direção do APCBH sobre os Livros de Registo de Lotes Urbanos. set. 2019

A entrevista com Júlio, em setembro deste ano, permitiu comprovar que os códices são mesmo referentes ao regime Torrens. É que este sistema exigia que cada transação fosse anotada em quatro livros simultâneos. São eles:

  • Matriz ;
  • Protocolo;
  • Indicador Real;
  • Indicador Pessoal.

No APCBH, conseguimos identificar, até o momento, ao menos, um tipo de livro que dialoga com um dos códices estudados.

Na entrevista com Júlio da Trindade, ficamos sabendo que os livros já ficaram guardados no Cemitério do Bonfim e por outros locais da Prefeitura Municipal até serem levados para o APCBH, em 1993.

O mais interessante é esses códices terem se mantido agrupados e preservados durante tanto tempo. Pois sempre se denunciou a fragmentação dos arquivos e perda de documentos sobre a cidade, desde o tempo da Comissão Construtora! Esses códices são, portanto, exemplo raro de preservação do patrimônio de Belo Horizonte.

Para que servirá um Índice de Lotes Urbanos revisado?

A revisão do Índice dos Lotes Urbanos compreendeu ainda a inserção de novos dados presentes nos 15 códices, mas até então não indexados. Assim, o Índice foi acrescido de:

  • Dados sobre o tipo de transação (venda; permuta; cessão; ou aforamento);
  • Referência a alguma eventual lei municipal que facilitava a aquisição ou cessão de lotes;
  • Eventuais inconsistências identificadas nos códices.

O Índice revisado e complementado permite uma série de filtragem de dados. Alguns temas sugeridos para pesquisa são:

  • Levantamento dos principais adquirentes em toda a série estudada;
  • Efetividade das leis municipais criadas para favorecer a ocupação urbana;
  • Quantificação dos lotes cedidos, vendidos, permutados;
  • Movimento de expansão da malha urbana de Belo Horizonte ao longo de cada ano.

Datas finais dos 15 livros de registro de lotes

A data que abre o último códice é 1929. Mas isso não quer dizer que este seja o ano final da série. Isto porque, há datas posteriores nos livros que precedem o livro 15.

Alguns dizem que o regime Torrens vigorou até a promulgação do Código Civil Brasileiro, em 1916. Outros que se estendeu até 1939, data do Código de Processo Civil Brasileiro, quando teria ficado restrito aos lotes rurais. Porém, a data máxima encontrada no Índice de Lotes Urbanos é 30 de janeiro de 1940. Consequentemente, o mistério permanece!

O estudo de caso sobre a história da casa da rua Bernardo Guimarães, 441, indicou que os respectivos lotes aparecem no Índice do APCBH em 1906 e seguem até a transação de 1928. Porém, a compra posterior, de 1940, já não consta do Índice. Esta informação favorece a hipótese de que o Regime Torrens teria sido extinto em 1940 para os lotes urbanos.

Tema principal do projeto: Especulação imobiliária

Mas o tema que tem se destacado no projeto é a intensa e constante especulação imobiliária que marcou a vida do perímetro urbano de Belo Horizonte, na série estudada. Até mesmo antes da inauguração da Cidade de Minas (primeiro nome da nova Capital do estado) em 1897, muitos proprietários de Ouro Preto com direto a lote já cediam seus lotes a especuladores. Havia até quem publicassem nos jornais seu interesse na compra de lotes na nova capital. Alguns proprietários, favorecidos pela legislação, realizavam a compra num dia e no seguinte já o vendiam. Vivia-se uma febre imobiliária!

Zé dos Lotes: José Francisco de Macedo (1873-1950)

O mais famoso especulador imobiliário dos primeiros tempos de Belo Horizonte, o Zé dos Lotes, “associado ao gordo mercado imobiliário“, já mereceu crônica de Carlos Drummond de Andrade, em 1957. Uma frase lapidar de Zé dos Lotes entrou pra história e é digna de nota:

Comprei lotes de quem pensava que Belo Horizonte nunca passaria de Curral del Rey e vendi para os que supunham que a cidade em breve seria Nova York”

No Índice, Zé dos Lotes é proprietário de 155 lotes urbanos. (Mas os lotes suburbanos que ele adquiriu não entram nesta conta nem em nosso projeto!)

O mais interessante é que Zé dos Lotes não era uma figura esdrúxula no contexto da época. Houve concorrentes a ele, e muito competentes! Os nomes desses grandes especuladores imobiliários poderão ser desvelados, assim esperamos, ao longo da atualização do Índice dos Lotes Urbanos (1895-1929 (?). E finalmente, poderemos entender de que formas e em que ritmo a elite mineira se apropriou e especulou sobre a terra urbana em BH.

Acima de tudo, nossa a ideia é disponibilizar o Índice revisado também no site do APCBH. Nosso interesse, acima de tudo, é permitir que o cidadão comum tenha mais conhecimento sobre nossa cidade.

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